广西房地产律师：房屋产权过户程序详解

　　导读：房屋产权过户是房屋产权证明的重要步骤，下面小编为您介绍的是房屋产权过户的程序以及相关所需材料，详细内容请看本文介绍：

　　一、房屋产权过户的程序

　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

　　二、产权过户提交的材料

　　买卖双方当事人身份证明

　　1、本市居民：居民身份证或中国护照(新版身份证正反两面都复印);

　　2、外省市居民：居民身份证和暂住证或北京市工作居住证或中国护照(卖方为外省市居民的可不提供暂住证);

　　3、军人：军官证或文职干部证或士兵证或学员证或军官退休证或文职干部退休证或离休干部荣誉证;

　　4、港澳同胞：中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证;

　　5、台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明;

　　6、外国人：护照和外国人居留证(无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本);

　　7、境内法人、其他组织：经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、地税登记证副本、法定代表人或负责人身份证、受托人身份证，非法人单位需上级单位同意出售/购买批复(复印件加盖公章三份);

　　8、境外法人、其他组织(含港澳台)：经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书;外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。

　　三、产权过户提交的其他材料

　　1、房屋所有权证原件及复印件;

　　2、土地使用权证原件及复印件(市局及单位整栋房屋);

　　3、买卖协议书原件(三份);

　　4、原购房合同原件(已购公有住房必须收取，另原购房发票，契税票等票据尽量收取以便办理涉税事宜);

　　5、央产房的提交《央产上市申请表》及物业、供暖结清证明(大兴区交易也需提交物业结清证明);

　　6、购买产权五年内经济适用房的提交《经济适用房资格审批表》;

　　7、卖方配偶同意出售意见书;

　　8、已购公房标准价上市的提交原产权单位同意其上市及放弃优先购买权证明;

　　9、其他需要提交材料。

　　注：买卖合同提交三份A4纸原件;产权证、土地证、身份证(新版身份证正反面都复印)、户口簿、营业执照等复印件均需使用A4纸张提交一式三份，提交的买卖双方身份证件等复印材料要尽量保证清晰、易于辨识。

　　四、产权过户相关说明事项

　　1、委托及公证事项：卖方不能到场办理的需提交委托公证书;买方属于贷款购房的需提交委托公证书;交易当事人为无限制民事行为能力人的(如未成年人)需提交监护人公证书;港澳台法人、其他组织、个人(未在大陆境内的)应提交公证委托书;外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。

　　2、买方如属境外法人、自然人的(含港澳台)：需提交经涉外项目国家安全审查办公室批准的文件。

　　3、已购公有住房原产权单位属于中央直属机关单位的:需到央产房上市办公室办理上市审批手续。提交材料：房屋所有权证、房屋共有权人意见、身份证及其它有效证明、原购房合同、不能亲自到场提交公证委托书(复印件1份及原件)。

　　4、办理房屋赠与所需材料：房产证原件及复印件、赠与公证书、房屋价格评估报告、赠与双方身份证户口本原件及复印件、私有平房应提供房屋安全鉴定报告。税费：契税按3%缴纳，房产证印花税5元，已购公有住房成本价的还需补交土地出让金，按当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×1%缴纳;已购公有住房优惠价、标准价购得的房屋需先将房屋性质补足为成本价，按当年成本价(1560/平米)×建筑面积的6%缴纳，再补交土地出让金，按当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×1%缴纳。

　　5、办理房屋继承(产权人或其配偶死亡)所需材料：房产证原件及复印件、继承公证书、测绘报告、继承人身份证户口本原件及复印件。

　　6、注销抵押登记需提供：房产证原件、他项权证书或抵押登记证明(原件)、解除抵押权的协议(原件)，银行授权委托书(原件)。

　　7、买方为二人或二人以上的：需提交共有声明，写清谁持房屋所有权证，谁持房屋共有权证等事项并分别签字。

　　8、夫妻名称变更：(登记在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻要求将一方名称变更为另一方或双方)，夫妻双方应亲自申请或委托公证。提交：房屋所有权证(原件)、夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件)、结婚证。

　　9、夫妻离婚涉及房屋转移的：房屋所有权证(原件)、离婚证、离婚财产归属协议(协议离婚)或生效的法院判决书或经公证的离婚财产归属协议。

　　五、房屋交易相关税费及其他事项

　　1、契税：房屋面积在140平米以下的属于普通住房，由买方按成交价的1.5%缴纳;房屋面积在140平米以上的属于非普通住房，由买方按成交价的3%缴纳;单位购买房屋均按成交价的;属于房屋赠与的按评估价3%缴纳;属于夫妻更名，直系亲属过户(先交后退)及继承的免征契税;属于出售公有住房前后1年内的及拆迁居民可部分或全额免征(需提交原售房合同或拆迁合同)。

　　2、营业税：卖方房屋面积在140平米以下的普通住房，取得产权(也可按契税票时间;已购公有住房购房时间可按当时购房支付第一笔房款收据的时间认定)五年后出售免征营业税，不足五年按成交价5.5%征收;房屋面积在140平米以上的非普通住房，取得产权(也可按契税票时间;已购公有住房购房时间可按当时购房支付第一笔房款收据的时间认定)五年后差额征收营业税，不足五年按成交价5.5%征收，单位出售房产如有差额按5.5%征收。