编者按：本文作者曾办理一起合作建房合同纠纷二审案件，房屋因政府征拆引起征拆补偿款分配争议，涉及几十户人切身利益，影响较大。此类案件应如何裁判才能兼顾正义与公平，作者通过总结类案裁判思路，提出个人实务见解，与各路方家探讨。
一、涉案基本事实
被告（村民小组成员）与原告（非该村小组成员）签订《合作建房分房协议书》。合同核心约定：
被告以宅基地出资，原告以现金出资，合作建房，并对利益分配进行约定。涉案土地上建筑房屋若遇政府、开发商征收或改造需要拆迁，原来办有房产证的赔偿归被告所有，如以后全部都能办理房产证，届时双方各自赔偿按各楼栋所占地以及楼层总平方数分配金额。
协议签订后，双方依约履行。现该宅基地属政府征收范围，面临拆迁。政府与被告签订《拆迁补偿安置协议书》，补偿被告及其符合安置条件的家庭成员拆迁补偿款等，原告要求被告向其支付该房屋拆迁补偿款未果，遂诉至法院。
二、涉案争议焦点分析
（一）涉案协议是否有效
笔者认为：该合作建房分房协议因违反法律法规的强制性、禁止性规定而属于无效合同。
涉案原告不具该村集体经济组织成员身份，与被告的《合作建房协议》，属变相使用宅基地，违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》等法律的强制性、禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，原告与被告订立的《合作建房分房协议书》应归于无效。为进一步阐述“无效”理由，笔者援引浙江省高级人民法院（2016）浙民申221号再审复查与审判监督民事裁定书作为案例，该裁定书在本院认为部分说到：“……关于合同效力问题，《土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条第三款规定：农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。以上规定表明，我国宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。村民对宅基地使用权的取得、行使和转让必须符合相关法律的规定，非村集体经济组织成员，依法不能成为该集体经济组织所有的宅基地的使用权人。汪美兰通过与邵建英、吴增产签订《协议书》的方式，变相取得了涉案房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，应属无效。”
相关类案指引见江苏省高级人民法院（2015）苏审三民申字第01611号再审复查与审判监督民事裁定书、广东省高级人民法院（2017）粤民申6251号再审审查与审判监督民事裁定书。
（二）原告要求被告支付房屋拆迁补偿款是否有事实和法律依据
笔者认为，因双方签订的《合作建房分房协议书》无效，故协议中关于涉案房屋补偿款的约定亦属无效。原告主张被告按照该协议支付拆迁补偿款不应得到支持。且拆迁补偿款具有人身专属性，不因协议约定的“赠与房屋所有权”而获得相应补偿款。原告应当基于合同无效另行主张要求返还建房投资款。为进一步阐述该观点，笔者援引案例论证：广东省高级人民法院（2014）粤高法民一申字第451号民事裁定书认为：“……何汉华要求基于赠与关系取得应涉案房屋拆迁获得的拆迁补偿款、临时安置费，不应予以支持。对何汉华支出的房屋建设资金，属于合同无效后的返还范畴，因何汉华未提出诉请，二审对此未予处理，不影响何汉华另循法律途径主张。”
相关类案指引见最高人民法院（2019）最高法民申2017号再审审查与审判监督民事裁定书、江苏省高级人民法院（2015）苏审三民申字第01611号再审复查与审判监督民事裁定书。
三、涉案实务对策
因房屋面临拆迁无法返还，而政府补偿款仅按照合法被拆迁户的人数和面积标准赔偿相应费用，该补偿款甚至不足以弥补原告投资建房的建安成本损失。原告若完全得不到赔偿而所有拆迁利益均归于被告，利益的严重失衡则不符合公平原则。那么应如何在客观事实与法律规定之间兼顾公平与合理，笔者认为：
（一）本案应适用合同无效折价返还方式分配利益
根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前所述，相互返还因房屋拆迁无法实现；而对于该合同的签订，双方均明知涉案土地为被告宅基地以及原告非本集体经济组织成员而自愿签订，双方过错责任相当，故以折价补偿方式解决本案纠纷，能兼顾事实与法律规定之间的冲突。
（二）应综合考虑多方因素确定分割利益
鉴于涉案房屋因拆迁转化为拆迁利益，故本案应针对相应拆迁利益予以处理，因此利益分割存在一定局限性。实践中，笔者认为应根据双方过错程度、实际投入、对房屋建造贡献大小、转化成拆迁利益的具体情况等因素综合考虑，根据公平原则酌情予以确定。笔者为论证该观点的正确性，援引广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民终669号二审民事判决书作为案例论证，该判决在“本院认为”部分谈到：“……据以计算梁乾胜等人所获拆迁补偿权益的重要依据之一是被拆迁范围内的房屋建筑面积，而涉案宅基地上的房屋是潘结单方出资建设，因此涉案宅基地上的房屋是梁乾胜等人取得拆迁补偿权益的重要因素。当然，梁乾胜等人的被征地农民身份及所享有的分户政策，使得涉案房屋的面积得到最大化补偿，但是如果不是因为存在潘结重建后所形成的建筑物面积，梁乾胜等人的被征地农民身份及所享有的分户政策也不能得以最大效用的发挥，因此潘结投资的建筑物与梁乾胜等人的被拆迁人身份在取得涉案拆迁补偿权益中都起到了重要作用，但双方均无证据证明可以具体的指标参数或其他来衡量各自所起作用的权重比例，故一审法院依据潘结在每项拆迁补偿内容所占有的建筑面积比例分配拆迁补偿权益，公平合理恰当，本院予以维持。”与之相关的案例指引见：广东省高级人民法院（2018）粤民申6527号再审审查与审判监督民事裁定书、广东省高级人民法院（2018）粤民申5402号再审审查与审判监督民事裁定书。
四、实务小结
笔者认为，城镇居民与农民合作建房存在较大法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。建成房屋后遇到政府拆迁，当出资人无法获得政府拆迁的相应赔偿后，只能找供地农民索要相应款项，但基于这类合同在司法实践中通常会被认定为无效，则出资人将面临既无法取得房屋权益收益，又不能索回投资对价的尴尬境地。
实务中应如何操作更能维护各方权益，决策前务必三思而后行。
廖 柏 文
专职律师，本所政府综合业务团队、国企及民企业务团队成员。擅长处理行政领域和民商事领域诉讼和非诉业务，有较强的理论功底和业务实操能力。曾多次受邀参加广西电视台法治节目录制，撰写多篇普法及专业实务文章。
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